Fast och lös egendom – vad ingår vid en överlåtelse?

När en bostad byter ägare uppstår ofta frågor om vad som faktiskt ingår i köpet. Ska garderoberna följa med? Är parabolantennen en del av fastigheten eller lös egendom? För att förstå var gränsen går behöver man känna till hur svensk lag skiljer mellan fast och lös egendom.

I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som räknas som tillbehör till fastighet eller byggnad. Allt som inte omfattas av dessa regler betraktas som lös egendom. Det innebär att vissa föremål per automatik ingår i köpet, medan andra måste avtalas separat.

Fastighetstillbehör

Fastighetstillbehör är sådant som fastighetsägaren har tillfört marken för stadigvarande bruk. Det handlar om föremål som är avsedda att vara permanenta på fastigheten och därmed räknas som en del av den fasta egendomen.

Exempel på fastighetstillbehör:
byggnader (även friggebod, lekstuga, växthus och uthus), ledningar för gas, el, vatten och avlopp, stängsel, flaggstång, bojstenar och bojar, buskar och träd, solur, brevlåda, soptunna, sandlåda, grindar, torkvinda och flytbrygga.

Det betyder att om en säljare exempelvis tar med sig flaggstången eller en fast installerad torkvinda efter försäljning, kan köparen ha rätt att kräva att dessa återställs.

Byggnadstillbehör

Byggnadstillbehör är föremål som installerats i en byggnad för stadigvarande bruk. De är avsedda att vara en permanent del av bostaden och ska normalt sett lämnas kvar vid försäljning.

Exempel på byggnadstillbehör:
Garderober och fasta inredningsdetaljer, duschkabin, kylskåp, toalett och badrumsinredning, persienner, frys, stege, spisfläkt, tvättmaskin, brandlarm, badkar, radiatorer, braskamin och fönsterluckor.

Avsikten är att föremålet ska vara varaktigt installerat. Om det är fast monterat eller nödvändigt för byggnadens funktion, räknas det i regel som byggnadstillbehör.

Gränsfall och undantag

Alla föremål är inte självklara att placera i någon av kategorierna. Exempel på gränsfall är dekodern till en parabolantenn, som ofta räknas som lös egendom, medan själva parabolen kan vara byggnadstillbehör. Detsamma gäller för fristående mikrovågsugnar och extra utrustning som inte är fast monterad, exempelvis en separat frysbox.

Om det finns tveksamheter rekommenderas alltid att parterna skriver en tydlig överenskommelse i kontraktet. Säljaren kan, om köparen samtycker, undanta fasta tillbehör från överlåtelsen – men detta måste anges skriftligen för att vara giltigt.

Bostadsrätter – lös egendom med fasta inslag

En bostadsrätt betraktas som lös egendom, eftersom den innebär en nyttjanderätt till en viss lägenhet snarare än ägande av själva fastigheten. Vid överlåtelse gäller Bostadsrättslagens formkrav, medan Köplagen tillämpas vid frågor om fel, skick och köparens undersökningsplikt.

När man bedömer vad som ingår i en bostadsrättsaffär gäller dock i stort sett samma principer som vid köp av fast egendom. Det som bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavaren har tillfört för stadigvarande bruk ingår normalt i överlåtelsen.

Det betyder att fast monterad inredning, som köksskåp, badrumsinredning och installerade vitvaror, som regel ska lämnas kvar. Däremot ingår inte lösa föremål som enkelt kan tas bort utan att påverka bostadens funktion eller skick.

Sammanfattning

Skillnaden mellan fast och lös egendom är central i alla typer av bostadsaffärer. Generellt gäller att allt som är fast monterat och tillfört för stadigvarande bruk ska stanna kvar. Vid minsta tveksamhet bör parterna reglera vad som ska ingå i köpet redan vid kontraktsskrivningen, något som jag naturligtvis hjälper till med. Tydliga avtal skapar trygghet för både köpare och säljare – och minskar risken för missförstånd eller tvister efter tillträdet. .

Har du frågor gällande fast och lös egendom? Kontakta mig så berättar jag gärna mer och hjälper dig till en trygg bostadsaffär.